Аренда жилья нашла новую точку равновесия между предложением и спросом на недвижимость после дерегуляции, хотя и по высоким ценам по сравнению со средними доходами населения, что изменило облик (и поведение) временных арендаторов. Поскольку система Airbnb практически предназначена только для туристов, а количество иностранных посетителей сократилось из-за инфляции в долларах, которая увеличила стоимость проживания, предложения в этом сегменте либо вышли из оборота, либо были переданы на краткосрочную аренду, до месяца, резидентам, которые обычно ищут квартиры по договорам более длительного сроку и на обычных условиях. В зависимости от местоположения, эти квартиры также предоставляются потенциальным местным отдыхающим в сезон или в соседних населённых пунктах.
Одним из таких городов является Мендоса, откуда можно перейти в Сантьяго-де-Чили, и город служит остановкой для тех, кто путешествует из других частей страны как в одну, так и в другую сторону. В частности, в столице Мендосы вспыхнул скрытый конфликт между управляющими зданиями и арендаторами, которые занимают квартиры на короткий срок, который дошёл до провинциальной законодательной ассамблеи. Профсоюз работников зданий аренды и горизонтальных (SUTERH), представляющий 450 управляющих, озвучил перед депутатом провинции Эмиром Томасом (PRO) одну из проблем, возникших из-за временной аренды в Большой Мендосе, заключающуюся в том, что арендаторы создают больше неудобств для постоянных жителей.
Генеральный секретарь профсоюза, Карлос Эстебан Флорес, объяснил, что сложности не учитываются ни одним из действующих нормативных актов. "Люди, приезжающие на отдых, всё ломают и мешают жителям, которые хотят спать, так как у них, разумеется, нет графика", - объяснил Флорес. Он привёл в качестве примера дом, в котором он работает управляющим, где "90% находится в аренде на короткий срок, и каждую ночь у меня проблемы с входом, выходом, шумами". Он добавил, что ему приходилось несколько раз вызывать полицию, чтобы решить ситуацию.
Томас реализует проект, разработанный совместно с Министерством труда Мендосы, Генеральной дирекцией школ (DGE) и профсоюзом работников зданий аренды и горизонтальных в Мендосе (SUTERH), который направлен на повышение статуса управляющего зданием, "не только в отношении обслуживания объектов, но и как помощника в случае чрезвычайных ситуаций после обучения". От его одобрения будет зависеть дальнейшее движение к возможной регламентации временной аренды, учитывающей эти избытки.
Действующая инструкция для временной аренды существует с 2010 года, т.е. она предшествует распространению платформ, таких как AirBNB и других подобных, и не упоминает никакого рода ссылки на поведение арендаторов. Возможность выделить квартиру для временной аренды зависит от статута каждого здания. При получении такого разрешения неудобства, которые арендаторы могут вызывать в здании, никоим образом не регулируются.
Ситуация не очень отличается от той, что характеризует рынок аренды по всей стране после дерегуляции. В провинции Хухуй беспорядки, возникающие у временных жильцов, учтены только в Кодексе правонарушений, статья 55 которого касается нарушающих и беспорядочных действий. Норма уточняет в пункте G последствия "нарушения покоя, сосуществования, трудовой деятельности или спокойствия людей криками или шумами, или злоупотребления звуковыми инструментами, или несоблюдения тишины шумными животными, или ведения явно чрезмерной и шумной деятельности, которые по своему объёму, частоте или продолжительности превышают нормальную терпимость".
Новый профиль как предложения, так и спроса на недвижимость ставит конфликт на уровень, ранее скрытый искажениями, которые царили на рынке. В таких местах, как город Буэнос-Айрес, до начала года было почти 20 тысяч квартир, владельцы которых, испугавшись Закона об аренде, почувствовали притяжение высоких доходов от модели Airbnb. Уменьшение количества туристов, однако, оставило сотни владельцев с пустующими квартирами, особенно те, которые не соответствуют текущему спросу, что усугубляется тем, что немногие ожидают быстрого восстановления в краткосрочной перспективе.
"Туристы из соседних стран перестали посещать Аргентину для покупок и туризма из-за инфляции в долларах. К этому добавляется повышение затрат на содержание для владельцев из-за роста тарифов. Напоминаем, что в эту аренду включены все расходы", - указывают в ведущих агентствах недвижимости. В условиях невозможности повысить стоимость за ночь из-за низкого спроса сотни владельцев убрали свои недвижимость с платформ, таких как Airbnb, и перешли на заключение договоров, срок действия которых не превышает одного года. И даже несколько владельцев возвращаются к традиционной аренде, хотя сталкиваются с проблемой опустошения мебели и оборудования квартир.
Но это уравнение также меняют платежи вовремя и отношения между арендаторами, владельцами и, прежде всего, соседями. Управляющие вынуждены посредничать в конфликтах сосуществования из-за изменения состава сторон. Такие зоны, как Портомадеро, отмечают меньший приток студентов, больший - руководителей и постоянный поток цифровых кочевников, иностранцев, прибывающих в Буэнос-Айрес для удалённой работы без необходимости сильно беспокоиться о расходах.
Туристический спрос согласен на среднюю цену в день 25 долларов США, что составляет 750 долларов США в месяц. Необходимо вычесть 300 долларов США на расходы, и с учётом 65% заполняемости чистая прибыль составляет примерно 292 доллара США в месяц. Спрос на краткосрочную аренду сталкивается с месячной ценой в 850 долларов США, с расходами в 200 долларов США и 90% заполняемости, что приводит к чистой прибыли в 585 долларов США в месяц. Наконец, традиционная аренда жилья по цене 385 долларов США в месяц, без затрат на содержание и с 100% заполняемостью, предлагает чистую прибыль в 385 долларов США. Таким образом, та же квартира меняет цены в зависимости от того, арендует её турист, руководитель или резидент для жилья. Переменные - это расходы и затраты на содержание, которые выше в туристических арендах, ниже в краткосрочных и почти нулевые в традиционных.
"На сегодняшний день мы наблюдаем появление новых игроков на рынке, которые занимаются упрощением управления квартирами, предлагая комплексные услуги, от управления арендами до уборки и обслуживания. Эта профессионализация сектора обеспечила большую безопасность и эффективность для владельцев", - отмечает Мартин Боке.
