El año pasado, los bancos financiaron con garantía real la compra de inmuebles a 44,305 individuos, incluyendo créditos hipotecarios otorgados a funcionarios del Gobierno de Javier Milei, legisladores y judiciales. Esta es la mejor marca desde la pandemia, pero resulta un 22% inferior a la de 2017 y 2018, durante la presidencia de Mauricio Macri. Estos créditos no son tan accesibles para cualquiera; por ejemplo, el Banco Nación aprueba solicitudes de hasta 300 millones de pesos a 30 años, siempre que los ingresos sumen 12 millones de pesos para afrontar una cuota inicial de 3 millones, según datos de la Agencia Noticias Argentinas. Sin embargo, se debe considerar, además, que la capacidad real de repago, sumando todas las obligaciones, y que el porcentaje que la mensualidad representa del ingreso del deudor no supere un tercio al inicio. Esta brecha se refleja en la morosidad familiar acumulada: del 2,5% al 9,3% en 12 meses, y con las fintech y billeteras cercanas al 25%, se llega a que el 13% de los hogares están retrasados en sus pagos. La indexación por la cláusula UVA y la lenta capitalización en el primer tramo hacen que, literalmente, a los pocos meses ya se deba más que el monto inicial. Y cuando las actualizaciones de las cuotas ya asfixian a deudores cuyos sueldos llevan tiempo congelados, principalmente del sector público, estos acuden a consultar sobre la cancelación y hasta ponen en venta la propiedad para bajar el costo de la vivienda y adecuarla a su nueva situación. En el año y medio que lleva la congelación de los salarios públicos, el UVA se ajustó un 52% y la brecha se agrandó a niveles insoportables. La intermediación inmobiliaria ya captó este movimiento y lo relaciona con el aumento de la oferta de unidades del 5% al 10%, en un stock que supera las 110.000 propiedades, de las cuales casi 80.000 son departamentos. Algunas ideas de precios actuales serían: Valores de cierre (referencia) Monoambientes: u$s55.000 – u$s100.000 2 ambientes: u$s80.000 – u$s140.000 3 ambientes: u$s120.000 – u$s210.000 4 ambientes: u$s180.000 – u$s280.000Valor promedio m² Mono: u$s2.167 2 amb: u$s1.969 3 amb: u$s1.807 4 amb: u$s1.809Las claves de esta coyuntura son que, al haber menos crédito hipotecario, también hay menor demanda y que los salarios en dólares no validan subas. Conclusión: las operaciones se concretan en 60-90 días entre un 4% y un 6% por debajo del precio publicado. Los créditos cumplieron 10 añosEn estos diez años, los préstamos hipotecarios UVA transformaron en propietarios a cerca de 200.000 argentinos, muchos de los cuales pasaron de ser inquilinos a ser dueños, al ser la cuota similar a la de un alquiler. Sin embargo, la divergencia entre las indexaciones y el poder adquisitivo de los deudores, sumado al peso de los servicios públicos, llevó las cuotas a un nivel difícil de acceder. A pesar de esto, la morosidad se mantuvo baja y crecieron los casos de ventas y cancelaciones anticipadas por parte de deudores que decidieron reducir su hipoteca o salir del circuito. Los créditos hipotecarios tuvieron dos etapas de auge bien marcadas: entre fines de 2016 y 2018, bajo el gobierno de Macri, y una reaparición a mediados de 2024, en la era Milei.
