В прошлом году банки профинансировали покупку недвижимости с реальным обеспечением для 44 305 человек, включая ипотечные кредиты, выданные чиновникам правительства Хавьера Милея, законодателям и судьям. Это лучший показатель после пандемии, но на 22% ниже показателей 2017-2018 годов, при президенте Маурисио Макри. Кредиты недоступны для всех: например, Banco Nación одобряет заявки на сумму до 300 миллионов песо при условии, что доходы заемщика составляют 12 миллионов песо, а первоначальный взнос — 3 миллиона песо. Кроме того, следует учитывать реальную способность к погашению, суммируя все обязательства, и то, что доля ежемесячного платежа в начале не должна превышать треть дохода заемщика. Этот разрыв отражается в накопленной семейной просрочке платежей: от 2,5% до 9,3% за 12 месяцев, а с учетом финтеха и электронных кошельков — почти 25%. В совокупности это означает, что 13% домохозяйств имеют просроченные платежи. Индексация по UVA и медленное погашение в начальный период приводят к тому, что буквально через несколько месяцев сумма долга становится больше первоначальной. Когда обновление платежей уже душит должников, чьи зарплаты давно заморожены, в основном из государственного сектора, они обращаются за информацией о досрочном погашении и даже выставляют имущество на продажу, чтобы снизить стоимость жилья и адаптироваться к новому положению дел. За полтора года заморозки зарплат в государственном секторе UVA выросла на 52%, и разрыв достиг неприемлемых уровней. Посреднические компании в сфере недвижимости уже уловили эту тенденцию, связывая ее с ростом предложения на 5-10%, при общем запасе, превышающем 110 000 объектов недвижимости, из которых почти 80 000 — квартиры. Текущие цены на квартиры: студии — 55 000–100 000 долларов США; 2-комнатные — 80 000–140 000 долларов США; 3-комнатные — 120 000–210 000 долларов США; 4-комнатные — 180 000–280 000 долларов США. Средняя цена за квадратный метр: студия — 2167 долларов США; 2-комнатная — 1969 долларов США; 3-комнатная — 1807 долларов США; 4-комнатная — 1809 долларов США. Ключевые факторы этой ситуации: меньше ипотечных кредитов — меньше спроса, а зарплаты в долларах не оправдывают роста цен. Вывод: сделки заключаются в течение 60-90 дней на 4-6% ниже опубликованной цены. За последние 10 лет ипотечные кредиты UVA превратили в собственников около 200 000 аргентинцев, многие из которых сменили статус арендаторов на статус владельцев, поскольку платеж был сопоставим со стоимостью аренды. Однако разрыв в индексациях, с одной стороны, и покупательной способности заемщиков — с другой, а также рост стоимости коммунальных услуг для домохозяйств привели к тому, что ежемесячные платежи стали недоступными. Тем не менее, уровень просрочки оставался низким, а количество случаев продажи и досрочного погашения кредитов тех заемщиков, которые решили уменьшить ипотеку или полностью выйти из этой системы, возрос. У ипотечных кредитов было два периода роста: конец 2016–2018 годы при правительстве Макри и возобновление в середине 2024 года в эпоху Милея.
